Principal projeto de urbanização com dinheiro privado da capital paulista, a Operação Urbana Faria Lima teve a sua revisão regulamentada por um decreto publicado nesta sexta-feira (21) pelo prefeito Ricardo Nunes (MDB).
Com a regulamentação, o setor imobiliário poderá comprar títulos que dão direito à ampliação, construção ou reconstrução de edifícios na região da avenida que nas últimas décadas se transformou em símbolo do mercado financeiro do país.
Dos cerca de R$ 3 bilhões previstos para serem arrecadados, aproximadamente R$ 2 bilhões serão prioritariamente aplicados na urbanização de Paraisópolis e comunidades do entorno, na zona sul da cidade.
Outras obras de infraestrutura estão previstas na operação para melhorar a infraestrutura no próprio entorno da avenida Brigadeiro Faria Lima. Projetos desse tipo têm como regra a aplicação dos recursos arrecadados em melhorias viárias e de serviços públicos para compensar consequências da expansão imobiliária.
Entre as intervenções pretendidas está uma obra para desafogar o tráfego de veículos na região prevista há quase 40 anos. É o boulevard Juscelino Kubitschek, uma passagem subterrânea para ligar dois túneis que ficam sob o rio Pinheiros –presidente Jânio Quadros e Sebastião Camargo– ao complexo Viário Ayrton Senna, que passa sob o parque Ibirapuera.
A ideia de fazer um túnel abaixo da avenida Juscelino Kubitschek é da segunda metade dos anos 1980, na gestão de Jânio Quadros (1917-1992). A obra chegou a ter início, mas foi interrompida e aterrada por Luiza Erundina (na época no PT, hoje no PSOL), que assumiu o cargo em 1989.
Considerando o histórico de operações urbanas financeiramente deficitárias na capital, um integrante da gestão Nunes disse à Folha que o recurso arrecadado dificilmente será suficiente para realizar a obra e a administração terá de captar investimentos de outras fontes.
A regulamentação da operação Faria Lima também não encerra a principal polêmica sobre a revisão do projeto realizada pela Câmara. A regularização do edifício de alto padrão de 23 pavimentos construído sem alvará da prefeitura continua suspensa pela Justiça.
O artigo da lei aprovada pelo Legislativo que permitiria a adequação do prédio se tornou alvo de uma ação do Ministério Público. Ao avaliar o caso, o Tribunal de Justiça de São Paulo suspendeu provisoriamente a validade do dispositivo.
Enquanto a decisão liminar estiver valendo, o prédio não pode ser regularizado com base na nova lei, informou a Secretaria de Urbanismo da gestão Nunes. Em 2023, a prefeitura pediu judicialmente a demolição da construção, o que foi negado pela Justiça.
Quanto às demais intervenções, a prefeitura informou manter alinhamento com diversas secretarias para definir as melhores estratégias, mas destacou que o foco é o complexo Paraisópolis.
Em nota, a administração destacou que, no último dia 11 de março de 2025, o Conselho Gestor da Operação Urbana Consorciada Faria Lima aprovou a regularização fundiária nas favelas Paraisópolis, Porto Seguro e Jardim Colombo, além de projetos e obras de infraestrutura nessas comunidades e implantação de equipamentos culturais e esportivos.
Outras obras previstas na resolução do conselho são extensão da hidrovia do rio Pinheiros, incluindo desapropriações e compra de embarcações; reforma do Largo da Batata, prolongamento da avenida Brigadeiro Faria Lima e alça de ligação com a avenida dos Bandeirantes.
Como a operação urbana arrecada e aplica dinheiro
Investimentos em infraestrutura na área de operação Faria Lima são obtidos por meio de títulos públicos emitidos pela prefeitura e negociados no mercado financeiro. Esses instrumentos são identificados pela sigla Cepac (Certificado de Potencial Adicional de Construção).
Nas áreas de operações urbanas, as Cepacs substituem a outorga onerosa, taxa cobrada pela prefeitura para permitir construção superior à área do lote. Sem comprar os títulos, não é possível erguer ou ampliar prédios na região da Faria Lima.
O dinheiro arrecadado com leilões de títulos deve ser aplicado em obras de infraestrutura no eixo da operação ou em uma extensão desse perímetro. Essa expansão foi feita para que verbas fossem para a urbanização de Paraisópolis, a cinco quilômetros da Faria Lima.
Estima-se que 250 mil metros quadrados em construções ainda possam ser liberados na área da operação, o que corresponde aos cerca de R$ 3 bilhões esperados com a venda de certificados.
É com foco nesses recursos que Câmara e prefeitura revisaram a operação. A avaliação no mercado era de que as vantagens oferecidas pelas regras aprovadas na operação de 1995 ficaram desvantajosas se comparadas às vigentes em legislações mais recentes, como o Plano Diretor instituído em 2014 e revisado em 2023.
Ao revisar a operação, vereadores e prefeito permitiram a construção de prédios maiores e isso pode tornar atraente até mesmo a demolição de edifícios atuais para que novos sejam construído.
Após a regulamentação realizada na semana passada, a realização de um novo leilão de Cepacs ainda depende da prefeitura mandar para a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) um prospecto com detalhes sobre a operação envolvendo esses títulos. Estima-se que essa etapa ainda demore cerca de três meses.
